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urbanisme : lexique

Explication des mots les plus courants en urbanisme

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A C D E H L N O P R S T U Z

Accès
L'accès se situe à la limite entre l'unité foncière et la voie publique ou privée qui assure sa desserte.
Alignement
L'alignement est la détermination par l'autorité administrative de la limite du domaine public au droit des propriétés riveraines.
Pour l'application de l'article 6, l'alignement s'entend comme la délimitation soit du domaine public de voirie soit des voies privées au droit des propriétés riveraines.
Attique
L'attique correspond à l'étage supérieur d'un édifice construit en retrait et en général de façon plus légère.
Certificat d'urbanisme (CU)
Délivré gratuitement, le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné. Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain. Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire.
Coefficient d'Occupation du Sol (COS)
La définition qui suit est tirée de l'article R 123-10 du Code de l'urbanisme :
Le COS qui détermine la densité de construction admise est le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de plancher hors oeuvre nette susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.
Pour le calcul du coefficient d'occupation du sol, la superficie du ou des terrains faisant l'objet de la demande d'autorisation de construire ou de lotir comprend, le cas échéant, les terrains classés comme espaces boisés classés et les terrains cédés gratuitement dans les conditions fixées par les articles R 332-15 et R 332-16.
La surface hors oeuvre nette des bâtiments existants conservés sur le ou les terrains faisant l'objet de la demande est déduite des possibilités de construction.
Les emplacements réservés mentionnés au 8º de l'article L 123-1 sont déduits de la superficie prise en compte pour le calcul des possibilités de construction.
Toutefois, le propriétaire d'un terrain dont une partie est comprise dans un de ces emplacements et qui accepte de céder gratuitement cette partie à la collectivité bénéficiaire de la réserve peut être autorisé à reporter sur la partie restante de son terrain un droit de construire correspondant à tout ou partie du coefficient d'occupation du sol affectant la superficie du terrain qu'il cède gratuitement à la collectivité.
Combles
Les combles sont le volume compris entre le plancher haut et la toiture d'un bâtiment. Lorsque la hauteur permet la construction avec combles, ceux-ci ne comportent qu'un seul niveau de plancher.
Droit de Préemption Urbain (DPU)
Droit dont dispose la commune dans des zones délimitées d'acquérir par priorité un bien immobilier faisant l'objet d'une vente.
Il s'ouvre par une Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) établie par le notaire chargé de la vente. La commune a un délai de deux mois dès réception pour notifier au vendeur sa décision d'acquérir.
Emplacements réservés
En application de l'article L 123.1 8° du Code de l'urbanisme, les documents graphiques délimitent des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics, aux installations d'intérêt général ainsi qu'aux espaces verts. Cette réservation interdit toute construction ou aménagement autres que ceux prévus par le document d'urbanisme.
Les propriétaires concernés peuvent exercer le droit de délaissement relevant des articles L 123-17 et L 230-1 du Code de l'urbanisme.
Emprise
C'est la surface au sol que tous les bâtiments occupent sur le terrain : elle correspond à la projection verticale hors uvre de la ou des constructions au sol, exception faite des saillies traditionnelles, éléments architecturaux et balcons.
Espace vert protégé
Un espace vert protégé est un ensemble paysager existant sur une ou plusieurs unité(s) foncière(s), que le PLU protège, en application de l'article L 123-1.7° du Code de l'urbanisme, pour son rôle dans le maintien des équilibres paysagers, écologiques, sa qualité végétale ou arboricole. Les surfaces indiquées au document graphique sont indicatives, et seule la valeur effective de la végétation présente sur le terrain au moment de l'instruction sera prise en compte.
Habitat intermédiaire (ou groupé)
L'habitat intermédiaire correspond à des unités d'habitation groupées qui fonctionnent indépendamment les unes des autres et disposent d'accès individualisés.
Logement social
Les documents graphiques du PLU mentionnent des secteurs « S1 » et « S2 » dans lesquels les programmes d'au moins 10 logements ou de plus de 800 m² de SHON doivent contenir respectivement un minimum de 10 % en « S1 » et de 20 % en « S2 » de logements sociaux.
Les logements sociaux sont ceux définis par l'article L 302-5 du Code de la construction et de l'habitation, incluant les centres d'hébergement et de réinsertion sociale.
Nu de la façade
Le nu de la façade est un plan vertical qui accepte une modénature, des retraits ou saillies qui en rythment la composition. Utilisé aux articles 6, 7 et 10, le nu est plan, la façade est contenu dans ce plan. Le décrochement du nu est autorisé lorsqu'il forme un attique. En zone UB, le décrochement en attique ne peut intervenir avant un niveau défini par le règlement.
Opérations d'aménagement
Les opérations d'aménagement sont les Zones d'Aménagement Concerté, les lotissements, la restauration immobilière, les permis de construire groupés, les remembrements et regroupement de parcelles par des Associations Foncières Urbaines.
Opérations groupées
Les opérations groupées concernent des projets de constructions, permettant de gérer les espaces libres et l'implantation des constructions de façon globale et simultanée.
Pièces principales
Ne sont pas considérés comme des pièces principales les salles de bain, les débarras, les WC et les cuisines dont la surface est inférieure à 12 m².
Point de référence de la hauteur
Hauteur hors tout : le point de référence de la hauteur hors tout est le terrain naturel défini plus loin.
Hauteur relative : le point de référence pour apprécier la hauteur relative, c'est à dire l'application de l'article 7 (hauteur sur limite séparative et prospects), est soit le terrain naturel s'il est identique de part et d'autre de la limite séparative, soit au niveau du terrain « bas » sur limite en cas de différence provenant d'un exhaussement, soit au niveau du terrain « haut » en cas de différence de niveau provenant d'un affouillement. Si ces mouvements de terrains sont soutenus par des murs, le point de référence sera donc en bas du mur de soutènement en cas d'exhaussement et au sommet du mur de soutènement en cas d'affouillement, la présomption de l'exhaussement ou de l'affouillement étant la propriété du mur qui se trouve du coté du terrain remanié.
Premier niveau d'habitation
Le premier niveau d'habitation est le plancher bas de l'espace privatif de l'unité d'habitation. Ne sont pas concernés les niveaux utilisés exclusivement pour l'accès des habitants ou pour le stockage (hall, caves,...), de même que ceux réservés à d'autres destinations que l'habitation.
Planchers utilisables
La notion de planchers utilisables renvoie aux destinations des constructions mentionnées à l'article 7, ne sont pas concernés les niveaux utilisés pour l'accès ou le fonctionnement des constructions.
Reconstruction
Il y a reconstruction lorsque plus de la moitié des surfaces de plancher préexistantes sont à reconstruire.
Saillie
Elle correspond à un élément de construction ou d'architecture qui est en avant de l'alignement ou du nu d'une façade (balcons, corniches, contreforts....)
Surface Hors Oeuvre Nette existante (SHON)
Elle se mesure à partir de la surface hors uvre brute (SHOB) à laquelle on retranche les surfaces non habitables (sous-sols et combles non aménagés, espaces extérieurs, stationnements et bâtiments agricoles) ou bien des surfaces utilisées pour l'isolation de l'habitat.
Lorsqu'il est fait mention de la SHON existante, la SHON à prendre en compte est celle existante à la date d'arrêt du projet du Plan Local d'Urbanisme par le Conseil municipal soit le 6 juillet 2006. Il en va de même lorsqu'il est fait mention de la SHOB existante ou de l'emprise au sol existante.
Surface Hors oeuvre Brute (SHOB)
La surface hors uvre brute (SHOB) des constructions est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau, des surfaces des toitures-terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l'épaisseur des murs et des cloisons.
Terrain naturel
Le terrain naturel est celui qui existe dans son état antérieur aux travaux entrepris pour la réalisation du projet de construction objet du permis.
Unité foncière
L'unité foncière correspond à une propriété foncière d'un seul tenant composée d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire.
« Considérant qu'une unité foncière est un îlot de propriété d'un seul tenant, composé d'une parcelle ou d'un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » ; définition issue de l'arrêt du conseil d'Etat, 27 juin 2005, Commune de Chambéry.
Zones de Bâti Protégés et Eléments Bâtis Protégés
En application de l'article L 123-1.7° du Code de l'urbanisme, les Zones de Bâti Protégés (ZBP) recouvrent les ensembles construits qui constituent des repères historiques ou architecturaux dans la ville ; les Eléments Bâtis Protégés (EBP) peuvent protéger des constructions isolées pour leur témoignage architectural ou historique.